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「中古住宅　専門家が診断
　　買い手の不安を払拭
　　　2013年10月17日　日経新聞23面」


中古住宅の買主の不安をなくすため、プロの目で建物の構造や設備に
どんな欠陥があるのか調べる「住宅インスペクション（診断）」が
広がってきているそうです。

物件情報がマイナス面も含めて開示されれば、買主はリフォーム費用を
見積もりやすく、売り主にも早期売却やトラブル回避といったメリット
があります。

中古住宅市場が豊富な欧米では一般的な仕組みで、日本でも国交省が
6月に業務内容のガイドラインを策定しました。


フローからストックへ。

高齢化、人口減少の時代では、新築ばかりでなく既にある資産を
有効活用することが求められてきます。

住宅に関する施策も、経済成長の原動力として今までは新築偏重
だったものが、最近では中古市場の活性化にも動き出しています。

選択肢が増える、ということはいいことだと思います。


一方で、これから将来にかけて、今までのように新築住宅を購入
できる人は減ってくるのではないかとも考えられます。

現在は金利も低く、住宅ローンも借りやすい環境ですが、5年、10年
というスパンで見るとどこまで低金利のままか分かりません。

3000万円を固定金利で借りるとして、現在の2％で借りる場合と、
2004年水準の3.5％で借りる場合では総返済額は1000万円以上
変わってきます。

人生のキャッシュフローの中で1000万円というのは非常に大きな金額で、
これに耐えられない人は家は買えない、となる可能性があります。


人生は戦略的に、目標を決めていきたいですね。






関連記事：「中古住宅の増加が示唆する未来」
　　　　　「住宅ローン消耗戦、低金利は続く？」
　　　　　「住宅を買うと老後にもいいことが」
　　　　　「日本国の借金、もうすぐ1000兆円、一人当たりは779万円」
　　　　　「子供の数32年連続減、お金の問題？」
　　　　　「金銭教育実践的に、でもホントに必要？」
　　　　　「住宅ローン減税、ホントにお得？」
　　　　　「増税前に？住宅展示場が活況」

　　　　　
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「相続託し「争族」回避
　　遺言信託、一括請負
　　遺言書作成から指導
　　　2013年10月14日　日経新聞　5面」


遺言書の作成から保管、遺産の名義変更まで一括で請け負う
「遺言信託」が注目を集めているそうです。

死後の相続を気にする高齢者のニースは高まりつつありますが、
手続きは多岐にわたり、当事者だけでは対応できないことも多いため
生前に専門家と契約をしておくサービスです。

信託銀行のサービスで、遺産相続をめぐるトラブルを回避する手段
となります。


遺言無しで疎遠な親戚に財産が分けられるより、生前世話になった
友人や知人に財産を残したり、不動産など平等に分けづらい財産を
円滑に相続したりという事が考えられます。


2015年から実施される税制改正で、相続税の課税対象者が現在の
約4％から約7％に上がるとの見込みもあり、相続税が課せられると
財産分与はさらに複雑になることから、遺言信託の需要はさらに
増える可能性があると見られています。


「終活がまだでしょう～」というコマーシャルがありますが、
残された一族が仲良く暮らせるための心配りとなるでしょう。






関連記事：「孫に教育資金贈与、信託で節税」
　　　　　「介護付き老人ホームや葬儀を予約できる保険」
　　　　　「子供の数32年連続減、お金の問題？」
　　　　　「高齢者がお金持ちはウソ？4分の1が貯蓄無し」
　　　　　「高齢者の介護入院、平均311日」
　　　　　「日本人65歳以上3000万人超、高齢化鮮明に」
　　　　　「65歳以降も元気な指標、お達者度」
　　　　　「終活、自宅で最期を、在宅・介護体制拡充」
　　　　　「相続裁判の74％が遺産5000万円以下」
　　

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「クラブで運動　大人3割どまり
　　体力テストで高い得点
　　20～30代女性少なく
　　　2013年10月14日　日経新聞34面」
　
地域のスポーツチームやジムに所属している成人が全体の3割に
とどまることが文部科学省の2012年度体力・運動能力調査でわかった
そうです。

特に20～30歳代の女性の所属率が低かったとのこと。

所属していない人は体力テストの合計点が男女とも全体で1～5ポイント
程度低かったそうです。


日頃運動していない私からすると、3割しかいない、というよりも
3割もいるんだ！という驚きの方が大きいのですが、皆さんはいかが
でしょうか。

FPとしてお金の事ばかり考えていると忘れがちですが、やはり健康は
幸せのために必要なものです。

病気になった時のことを考えてあれこれ保険を選ぶのも大切ですが、
病気にならないようなアクションを起こすことの方がよほど大切
なのかもしれません。

お金の管理を上手にするのも、目的は「幸せになるため」。

お金だけで幸せになれるという事はありませんので、お金プラス
健康や生きがい、充実、信頼、安心といった事柄も総合的に考えて
人生をプロデュースしたいですね。






関連記事：「iPS再生医療、実用化に弾み」
　　　　　「がん検診に行かない理由」
　　　　　「がんの手術、4大病院に人気集中」
　　　　　「在宅医療強化で家庭のリスク増加？」
　　　　　「終活、自宅で最期を。在宅、介護体制拡充」
　　　　　「入院日数抑制で医療保険のニーズも変わりそうです」
　　　　　「介護付き老人ホームや葬儀を予約できる保険」
　　　　　「高齢者がお金持ちはウソ？4分の1は貯蓄ゼロ」


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「営業益最高、５割増
　　オリエンタルランド
　　上期580億円　集客策が奏功
　　　2013年10月13日　日経新聞　1面」

「お伊勢参り　1000万人に
　　今年、遷宮で大台乗せ
　　　2013年10月13日　日経新聞　31面」


1面と31面の裏表でしたが、景気のよさそうなニュースです。

東京ディズニーランドを運営するオリエンタルランドの業績が急拡大
しているそうです。

2013年4～9月期の連結営業利益は580億円程度と前年同期比5割近く
増えたとのこと。

当初は3％減益を予想していたそうですが、一転して上期の最高を
更新することになったようです。

開業30周年のイベント効果も出て入園者数が大幅に増加、ランドの
パレードを一新したり新しいアトラクションを導入したりと集客に
力を入れたことも奏功したようです。


同様に周年？のイベントで盛り上がった伊勢神宮は、20年に一度
社殿を立て替える式年遷宮が行われました。

それに伴い内宮と外宮を合わせた参拝者が1000万人の大台を突破し、
統計を取り始めた1896年以来最多だった2010年の833万人を大きく
越えて過去最高を更新したとのことです。


総務省の8月の家計調査によれば、「教養娯楽」の支出は3か月連続で
プラスになっており、レジャー消費は堅調に増加しているようです。

無駄遣い、と考えるより大切な思い出作りや経験をするための費用は
我慢ばかりでなくしっかりと使えるようにしておきたいですね。

価値のある支出はしっかりとして、景気も上向きになるといいですね。






関連記事：「景気回復？自動車大手でボーナス増加」
　　　　　「子供の教育費、年収の36，5％」
　　　　　「収入減・増税でサラリーマンの副業検討43％」
　　　　　「家族家計で賢く防衛」
　　　　　「日本のエンゲル係数悪化、家計のゆとり低下」
　　　　　「貯蓄の平均420万円、貯蓄なし世帯28％で過去最高」
　　　　　「子供が就職できなかったらいつまで養う？」
　　　　　「厳しくなる家計、対処方法は？」
　　　　　「大学進学断念、お金で76､3％」



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「投信、資金流入5兆円
　　今年度上期、6年ぶり高水準
　　株高を期待、個人動く
　　　2013年10月12日　日経新聞　1面」


投資信託市場への資金流入が続いているそうです。

2013年度上期（4～9月）の純資金流入額は5兆2947億円と、半期ベースで
07年上期以来6年ぶりの高水準になったとのことです。

前年同期の4.5倍で、半年で昨年一年の総額4兆6877億円を上回る
という勢いです。

最近の景気回復への期待から、日本株に投資する投信が人気を集め、
オリンピックの招致が決まった9月は国内の不動産投資信託（REIT）で
運用する投信への資金流入が増加したようです。


来年一月から少額投資非課税制度（日本版ISA＝NISA）が始まるため、
この流れはさらに加速するのではないかと予想されています。

各金融機関も、NISA口座の獲得に懸命になっており、これを機に
資産運用を始めるという人も相当数ありそうです。


ただ、周りの動きに流されずに、ポリシーを持った運用を心掛けたい
ものです。

まずは運用する目的から決めるべきでしょう。

インフレに負けないことを第一に目指すのなら、日経平均などと連動する
インデックスファンドなどが検討の中心になるかもしれませんし、
老後資金などの長期運用であれば、海外運用も含めた分散投資が
効いた投信も検討すべきかもしれません。

さらに、目的を決めるためには自分のライフプランを考えなければ
なりません。

・いつ、どのような資金が、どのくらい必要になるのか

・限りある収入を、人生のどの部分に分配するのか

・資金繰りに失敗して、望んだ人生とは違う結果になってしまわないか


将来のことをじっくり考えるチャンスなのかもしれません。

ぜひ、お近くのファイナンシャルプランナーに相談してみてください。







関連記事：「金銭教育実践的に、でもほんとに必要？」
　　　　　「株主優待が人気、導入比過去最高」
　　　　　「貯蓄や投資を増やす人増加、17年ぶり高水準」
　　　　　「投資や資産運用学ぶゲーム会が人気」
　　　　　「一番幸せなのはどの世代？アンケート調査から」
　　　　　「震災で家族を大切に、消費行動にも現れ」
　　　　　「日本人の幸福度、世界平均以下」
　　　　　「世帯所得減少、昭和の時代に逆戻り」
　　　　　「自分年金は4000万円必要？積極運用する人増加」


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「保険会社に国際基準
　　19年に導入、健全性で規制
　　　2013年10月10日　日経新聞　1面」


保険を選ぶ基準が、また一つ増えるかもしれません。

日欧米など約140の国や地域の金融監督当局で構成する保険監督者国際機構
は2019年に世界で活動する保険会社の経営の健全性を確保する新しい
資本規制を導入すると発表したそうです。

保険会社の資本規制は、現在それぞれの国や地域が独自の基準を設けて
いますが、統一されたルールはありません。

銀行についてはバーゼル銀行監督委員会という国際組織が「バーゼル規制」
と呼ばれる国際基準を取り決めております。


銀行はもちろん、保険会社など金融機関は私たちの暮らしと密接に
関連しており、経営状況の悪化やずさんな管理体制などから破たんが
起こると社会的に大きな問題となってしまいます。

リーマンショックが起きた時、証券会社であるリーマン・ブラザーズは
破たんしましたが、同じく大きな損害を受けたAIGという保険グループ
には、米国の資金が注入され再生されました。

つまり、「保険」というものは公共性が高く、社会にとって必要な
ものであるということです。


私たちが「保険」を選ぶときも、単に保険料が高い、安い、という
だけでなく、その会社の健全性という事にも配慮しなければなりません。

今までは日本の中で保険会社を選ぶ際には、経営状況を第三者機関
（民間の会社）が調査する「格付け」と、その保険会社が急な支払いなどの
リスクに対しての許容度をしめす「ソルベンシーマージン比率」が
主な指標となってきました。


保険選びはとにかく悩みが多いもの。

判断の基準になる指標が増えて保険会社もより健全になるのなら、
ウェルカムではないでしょうか。






関連記事：「がんの手術、4大病院に人気集中」
　　　　　「病気の新治療法続々、私たちに求められるものは」
　　　　　「在宅医療強化で家庭のリスク増加？」
　　　　　「終活、自宅で最期を。在宅、介護体制拡充」
　　　　　「入院日数抑制で医療保険のニーズも変わりそうです」
　　　　　「どの病院に行くか迷わないようにするには」
　　　　　「混合診療禁止は適法、保険制度の見直しも求める」
　　　　　「乳がん治療、温存6割」
　　　　　「ネット生保の保険料が安いとは限らない」


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「低所得者4000万人　負担減
　　高額医療負担　健保・国保も支出増　厚労省案
　　　2013年10月8日　日経新聞　5面」


見直し案、という段階の記事ですので決定事項ではありません。

厚生労働省は医療費の自己負担額が増えすぎないよう上限を設ける
「高額療養費制度」の見直し案を専門部会に示したそうです。

「高額療養費制度」とは、一か月間でかかった医療費が高額になった
場合、所得区分によって決められた上限額を超えた部分は健康保険から
払い戻しを受けられる制度です。（最近では、病院から直接健康保険に
請求する償還払いも増えてきました）

保険加入者にとってはとてもありがたい、頼りになる制度です。

厚労省案では、消費増税に伴い負担が重くのしかかる70歳未満の
低所得者に対し、負担軽減となるよう自己負担上限額を引き下げる
というものが有力とのことです。


私たち国民にとっては「やさしい配慮」ですが、実際には費用が
かかります。

既に財政難の健康保険や国民健康保険の支出が膨らむことになり、
いずれそのツケは現役の健康保険加入者に降りかかってくるでしょう。

社会保障の拡充のための消費増税ですが、負担が軽くなる人、
重くなる人の差は多くくなるのかもしれません。


対象となる70歳未満の低所得者は4000万人。

所得が低いのは様々な理由があるのでしょうが、頑張ればそこから
抜け出せる人が頑張るという地道な努力が、全員の利益につながる
事になるのではないでしょうか。







関連記事：「高齢者がお金持ちはウソ？4分の1は貯蓄ゼロ 　　　　　「iPS再生医療、実用化に弾み」
　　　　　「専業主婦世帯、12％は貧困層」
　　　　　「在宅治療強化で家庭のリスク増加」
　　　　　「貯蓄の平均420万円、貯蓄無しは28％で過去最高」
　　　　　「社会保険料、収入の一割強で家計を圧迫」
　　　　　「医療費の負担、重いと感じますか？」

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「住宅ローン消耗戦に
　　流通・ネット系が攻勢
　　金利・採算ギリギリ
　　　2013年10月7日　日経新聞　5面」


消費増税の駆け込みで活況な住宅市場ですが、銀行間の競争も激化
しているようです。

個人向けの看板商品である住宅ローン、金融機関は個人との取引を
深めるきっかけとして利益を削った割引合戦で顧客を増やしてきました。

20年、30年と取引が続き、将来退職金などを預けてもらったり
投資信託を購入したりと収益増につながると考えられるからです。


競争も、従来の銀行だけでなく、ネット銀行の台頭も拍車をかける
要因になっているようです。

ソニー銀行では、「以前は銀行の借り換えの相談がほとんどだったのが
今は新規の顧客が6割を占める」ようになったそうです。

首都圏ではマンションの購入などが多いため、比較的少ない手続きで
借入ができることもあるため、少しでもいい条件を求めたネット系
金融機関の利用も増えるのでしょう。

地方などで土地購入のつなぎ融資なども含めて新築一戸建ての計画では、
まだまだハードルが高いと思われます。



各行が値引きを続けるのは、長期金利の低下から長期固定金利型
ローンの代表であるフラット35の金利が下がっていることも一因と
考えられます。

返済期間20年未満で借り入れる場合のフラット35金利は、最安で
1.61％、銀行は金利変動リスクのあるローンを中心に販売しているので
こうした金利よりメリットを感じてもらわないとお客様には選ばれ
なくなってしまいます。

競争が激化し、金融機関も採算ギリギリの水準になっている今、
どのタイミングで割引を減らす（金利上昇）のか、消耗戦の出口を
探っているようです。






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「都心で再生マンション
　　三菱地所、年500～600戸販売
　　新築より2～3割安
　　　2013年10月8日　日経新聞　11面」


しばらくお休みしていたニュースショーですが、再開します。

政府は2020年に中古マンション市場を現在の倍にする方針です。

マンションだけでなく、戸建て住宅についても中古の流通量を増やして
いこうという施策が数多く検討されています。

そんな中、三菱地所は中古マンションを買い取り、内装を改修して顧客に
再販売する事業に参入する、というニュースです。

現在の計画では、まだ首都圏が中心のようですが、来春には新ブランドを
立ち上げ、本格的に事業家を目指すとの事です。

企業の社宅や賃貸住宅を一棟丸ごと取得する他、一般の消費者から
1戸単位で買い取ることも予定しているようです。

不動産大手の同社の参入により、中古市場の活性化が期待されています。


日本の住宅市場は世界的にも珍しく、新築偏重となっています。

住宅市場全体に占める中古の割合は1割程度で、米国や英国の8～9割
と比べると圧倒的に少なくなっています。

現在は消費増税の駆け込み需要や住宅ローン金利の低下を受けて
足元の住宅市場は活況ですが、これから国内の人口や世帯数の減少を
考えると決して明るい物ではありません。

新築のフローを増やすだけでなく、今あるストックを活用すると
考えるのも一理あると思います。




住まい方の選択肢が増えるのはいいことです。

しかし、個人的にはこうした施策の背景には、10年、20年先に
新築のマイホームを購入できない人が急増することを見越しての布石
のようにも感じます。

景気回復で収入上昇の期待はあるものの、税金や社会保険料等の
負担増で可処分所得は期待ほど増えない中、今の異常な金利水準が
上昇に転じると、今までと同じように新築住宅の購入ができなくなる
家庭は相当数増えることが考えられます。


そうしたことを想定すると、人生にはますます「長期的な戦略」が
必要になってくるでしょう。

私達FPが、たくさんのご家庭から必要とされ、大切な参謀として
もっともっと活躍できるようがんばらないといけないですね。






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「リバースモーゲージ　みずほが参入
　　持ち家担保に老後資金融資
　　　2013年5月20日　日経新聞　1面」


一戸建ての持ち家を担保にお金を借りる、「リバースモーゲージ」
という制度があります。

リバースは「返す」、モーゲージは「抵当権」という意味で、
持ち家という財産を抵当にしてお金を借りるということです。

それだけ聞くと単なる借金のように感じますが、リバースモーゲージは
借りた本人（夫婦）が生きている間は返済により住まいを失うことが
ないという特徴があります。

その所有者が亡くなった時、初めて担保不動産を売却して清算する
という仕組みです。

借りたお金は死ぬまで返さなくていい、ということです。


この制度は、少し前から信託銀行や地方自治体などを中心に貸出し
されていましたが、

　・参入金融機関が少ないこと

　・不動産価格の下落により、担保割れするリスクがあること

　・金利変動によってリスクが膨らむこと

　・不動産は次世代に相続されることが多い

などの理由からあまり一般的に広まっていません。


しかし、少子化で子供が他に持ち家を取得すると家を相続として
残したいというニーズが減る一方、長生きや年金不安などで
老後資金に対するニーズは高まっています。

そんな中、みずほ銀行のように大手都市銀行がリバースモーゲージに
参入することで普及に弾みがつくのでは、と期待されています。


この制度を利用するには、

　・住宅ローンは完済している

　・55歳以上である

　・土地の評価額が一定以上である

などの条件があります。


がんばって家を買う、ということにもう一つ付加価値が増えますね。

ライフプランを考える上で、役に立つ選択肢になりそうです。







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