「住宅ローン借り換え上手
返済額変えず期間短縮
異なる金利組み合わせ
2012年8月29日 日経新聞 21面」
住宅ローンの金利が史上最低の水準で低下を続け、今は借り換えの
絶好の機会となっています。
私の事務所にも住宅ローン関連のご相談は多くなっています。
直近の借り換え実績では、長期固定→長期固定の借り換えで返済総額が
676万円減り、返済期間も10年短くなるケースがありました。
（現在残債 2200万円、借り換えの諸経費も含む）
住宅ローンの借り換えでメリットが出るケースとしては
・残債が1千万円以上
・返済期間の残り10年以上
・借り換え後の金利差1％以上
という「3条件」が前提とされていましたが、現在は必ずしもその前提
でなければだめというわけではなくなっています。
現在は変動金利や短期固定金利で借り入れをしている人が多く、
同じ返済額であっても固定期間が長くなったり、全期間固定になる
など、リスクを抑える借り換えも可能になります。
逆に、リスクをしっかり理解することで固定金利から変動金利に変えて
完済を目指す借り換えもあります。
返済額が少なくなってきたり、借り換えによって完済までの期間を
短縮できるケースなどは検討しても良いでしょう。
住宅ローンの返済計画はライフプランと照らし合わせる必要があります。
最近では、長期の住宅ローンを組む方も多くいますが、60才時点の
残債がいくらになっているかも確認しておく必要があります。
給料の伸び悩み、退職金の減少、年金受給額の減少などが積み重なると
今は良くても老後破綻が起こるリスクは高まります。
同じように残債があっても、親からの相続財産などで穴埋めできる
家庭は助かるかもしれません。
しかし、何も無ければ長年住み慣れた我が家を売却するか子供世代に
負担を強いるか、という状況に追い込まれるでしょう。
ライフプランは家庭ごとに違うものです。
また、だからといって慌てて繰り上げ返済に傾倒するのも危険です。
貯蓄とのバランスも考え、必要な備えを準備した残りを繰り上げ返済に
あてるようにしたいものです。
いやいや、とても貯蓄も余力も無い、という方はさらにリスクが
高いといえるでしょう。
全期間固定や固定期間の長いローンを選択して長期戦に備えるべき
だと考えられます。
金融機関も住宅ローンの貸出しに力を入れていますので、飛び込み営業
などでもローンの借り換えを勧めて回っているようです。
金融機関によって得意なローンは異なりますので、ライフプランや
リスクについて受け入れられるか契約者がしっかりと判断しなければ
なりません。
冒頭のお客様も当初銀行からの提案もありましたが、10年後に金利が
変わるというリスクに引っかかりご相談いただきました。
結果として、全期間固定でしかも銀行の提案より総返済額が100万円
近く少なくなるローンと出会うことができたのです。
ライフプラン上でも、老後負担を大きく減らすことに成功しました。
今現在問題が無いから大丈夫、と思ってい方へ。
将来の計画は大丈夫ですか？
甘く考えていると、大変なことになるかもしれません。
今こそ借り換えの大チャンスです。
ご心配な方は、ご相談ください。
中立な立場で住宅ローンの相談ができる・・・
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ファイナンシャルプランナー FP-dai
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